FATOR DE REDUÇÃO DE GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO

DE BENS IMÓVEIS POR PESSOAS FÍSICAS

(ART. 37 DA MP 252/05)

 

 

Gideão.Grossmann
Rafael Pandolfo Advogados Associados
Setor Consultivo

         I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

 

 

1. A alienação de imóveis por pessoa física tem sua base de cálculo no ganho de capital, que é a diferença positiva entre o valor de alienação e o respectivo custo de aquisição, a teor do art. 2º da instrução Normativa IN/SRF nº 84/2001[1].

  

Sobre esta base de cálculo (ganho de capital) incidirá o imposto à alíquota de 15% (art. 21 da Lei nº 8.981/95[2] e art. IN/SRF nº 84/2001[3]).

  

2. Sobre a base de cálculo, anteriormente mencionada, poderá ser aplicado fator de redução de ganho de capital na alienação de bens imóveis realizada por pessoa física, previsto no art. 37 da MP nº 252/05, e que tem sua fórmula expressa por:

 

1/1,0035m

 

onde m é o número de meses e é uma função exponencial.

 

 

3. Convém destacar que, em contato com a fiscalização da Receita Federal, foi enfatizado o engano em que estão incorrendo muitos profissionais ao pensar que o resultado obtido através da aplicação do fator de redução deva ser subtraído da base de cálculo original. Assim, segundo este entendimento a base de cálculo do imposto para fins de aplicação da alíquota de 15% seria:

 

 

BC= bc – (bc.fr)

onde

BC = base de cálculo final

bc = base de cálculo inicial

fr = fator de redução

 

 

Quando na verdade, a base de cálculo é igual a:

 

Bc = bc.fr  

  

Este engano pode representar diferenças de valor a pagar extremamente significativas, pois o valor da base de cálculo, calculado pelo modo equivocado pode resultar em 30% do valor original quando o valor correspondente é 70% (fator de redução 0,7; cálculo errôneo: 100 – (100. 0,7) = 30 – cálculo correto: 100. 0,7 = 70).

  

Esta questão será melhor avaliada e mais facilmente compreendida no tópico de Exemplos Práticos.   

  

 

II. ANÁLISE E CONCLUSÕES

 

 1. Quanto maior o intervalo de tempo correspondente entre a aquisição do bem e sua alienação, maior é o fator de redução. O fator de redução de ganho de capital tem sua função diretamente proporcional ao fator tempo.

 

 

2. A limitação do tempo para fins de aplicação do fator de redução tem seu marco inicial pretérito para a partir de 1º de janeiro de 1996. Vale dizer que as aquisições anteriores a 1º de janeiro de 1996, possuem todas o mesmo valor da variável m para o cálculo da redução a ser aplicada. 

 

 

3. Assim, exemplificativamente, em três alienações ocorridas em agosto de 2005, porém com datas de aquisição diferentes:

 

Data de aquisição

Intervalo de tempo

Limite de tempo considerado

para fins legais

1. Janeiro de 1990

187 meses

116 meses

2. Julho de 1993

145 meses

116 meses

3. Março de 1995

125 meses

116 meses

Examinando-se a tabela supra, percebe-se que todas as hipóteses acima, ‘1’, ‘2’ e ‘3’, embora possuam datas de aquisição variadas, possuem o mesmo fator de redução: 116 meses.

 

 

Portanto, dada uma data qualquer de alienação, após a edição da MP nº 252, o número de meses a ser computado entre o período de 1º de janeiro de 1989 e 31 de dezembro de 1995 será sempre o mesmo, pois que em todas estas hipóteses o marco inicial é 1º de janeiro de 1996.

 

   

4. Nas hipóteses de imóveis adquiridos antes de 1989, além do fator de redução previsto no art. 37 da Medida Provisória nº 252/2005, o contribuinte poderá, cumulativamente, aproveitar-se do percentual de redução de ganho de capital previsto no art. 18 da Lei nº 7.713/89, a seguir descrito:  

 

 

Ano de Aquisição

Incorporação

Percentual de

Redução

Ano de Aquisição

Incorporação

Percentual de

Redução

Até 1969

100

1979

50%

1970

95%

1980

45%

1971

90%

1981

40%

1972

85%

1982

35%

1973

80%

1983

30%

1974

75%

1984

25%

1975

70%

1985

20%

1976

65%

1986

15%

1977

60%

1987

10%

1978

55%

1988

5%

 

 

Convém destacar que, em contato com a fiscalização da Receita Federal, foi enfatizado que a aplicação simultânea dos fatores de redução (da MP nº 252/05 e da Lei nº 7.713/89) é através da seguinte operação:

 

BC= bc. (fr¹ + fr²)     

 

Onde:

BC = Base de cálculo final

Bc = inicial

fr¹ = fator de redução da Lei nº 7.713/89  

fr² = fator de redução da MP 252/05

 

 

Portanto, não há multiplicações sucessivas, tal qual na fórmula BC = bc. fr¹.fr², multiplicando-se o resultado de um fator de redução por outro. Há uma operação de multiplicação entre a base de cálculo e o somatório dos fatores de redução(∑ fr = fr¹ + fr²).  

 

 

Vale dizer que as alienações de imóveis por pessoa física, ocorridos em setembro de 2005 e adquiridos antes de 1976, estarão isentas do pagamento do imposto de renda, haja vista que a soma dos dois fatores significará 100% ou mais da redução da base de cálculo.    

 

 

 

III. EXEMPLOS PRÁTICOS

 

 

1. José da Silva adquiriu um imóvel por R$ 200.000,00 em janeiro de 1998 e o vendeu em agosto de 2005 por 400.000,00. Qual é o ganho de capital da operação? 

 

Ganho de capital, sem aplicação do fator de redução: R$ 200.000,00 (R$400.000,00 – 200.000,00)

 

Período correspondente entre a aquisição e alienação: 92 meses

 

Fator de redução: 1/1,0035 m

 

m = 92 (01/98 a 08/2005)

 

FR = 1 / 1,379109238 =  72,51%

 

 

Cálculo correto - BCF = bc.fr

 

200.000,00 x 0,7251 = 145.021,14 (ganho de capital ajustado)

 

Cálculo equivocado - BCF = bc - (bc.fr)

 

200.000,00 – (200.000,00 x 0,7251)

200.000,00 - 145.021,14 = 54.978,86

 

Onde:

 BC = base de cálculo final

bc = base de cálculo inicial

fr = fator de redução

 

OBSERVAÇÃO:

 

 

Como se vê das fórmulas aplicadas supra, não há duas operações: uma de multiplicação e outra, posterior, de subtração, do produto obtido desta multiplicação sobre o valor inicial - BC = bc – (bc.fr). A determinação da base de cálculo é realizada através da simples multiplicação da base de cálculo inicial pelo fator de redução (BC = bc.fr).   

 

 

2. E se aquisição do imóvel descrito em ‘1’ fosse realizada em fevereiro de 1994, qual seria o ganho de capital?

 

Ganho de capital, sem aplicação do fator de redução: R$ 200.000,00 (R$400.000,00 – 200.000,00)

 

Período correspondente entre a aquisição e alienação: 139 meses

 

Fator de redução: 1/1,0035 m

 

m = 116 (por força da lei, somente a partir de janeiro de 1996 – 01/96 a 08/05)

 

FR = 1 / 1,499739091 = 66,67%

 

200.000,00 x 0,6667 = 133.356,52 (ganho de capital ajustado)

 

 

3. E, se a aquisição fosse feita em agosto de 1979, qual seria o ganho de capital?

 

Ganho de capital, sem aplicação do fator de redução: R$ 200.000,00 (R$400.000,00 – 200.000,00)

 

Período correspondente entre a aquisição e alienação: 312 meses

 

Fator de redução: 1/1,0035 m

 

m = 116 (01/96 a 08/2005)

 

m = 116 (por força da lei, somente a partir de janeiro de 1996 – 01/96 a 08/05)

 

FR = 1 / 1,499739091 = 66,67%

 

Aplicação da Lei nº 7.713/89

                       

Fator de redução – data da aquisição: 1979 à redução de 50%

BC = bc. (fr¹+ fr²)

 

R$ 200.000,00 – (33,33% + 50%)

R$ 200.000,00 – (83,33%)

R$ 200.000,00 – 166.666,00)

= R$ 33.334,00 (ganho de capital ajustado)

 

 

OBSERVAÇÃO:

 

 

Na hipótese em que o imóvel alienado tiver sido adquirido antes de 1989, além do fator de redução previsto na MP nº 252/05, deverá ser aplicado o percentual de redução previsto no art. 18 da Lei nº 7.713/89. A aplicação dos fatores de redução é cumulativa e concomitante, somando-se os fatores de redução de uma e de outra norma, para, multiplicação desta soma à base de cálculo inicial (ganho de capital: resto ou diferença entre preço de alienação e preço de aquisição).     

 

 

 

IV – FÓRMULAS PARA APLICAÇÃO

 

 

            1. Alienação de imóvel por pessoa física sem qualquer fator de redução:

 

BC = pral – praq

 

Onde

BC = base de cálculo final  

pral = preço de alienação

praq = preço de aquisição

 

 

            2. Alienação de imóvel por pessoa física que faz jus apenas ao fator de redução da MP 252/05

 

            BC = bc.fr

bc = pral - praqu

 

Onde

bc = base de cálculo inicial

pral = preço de alienação

praq = preço de aquisição

BC = base de cálculo final

            Fr = fator de redução

 

 

            3.  Alienação de imóvel por pessoa física que faz jus aos fatores de redução da MP 252/05 e da Lei nº 7.713/89, concomitantemente

 

            BC = bc(fr¹ + fr²)

bc = pral - praqu

 

Onde

bc = base de cálculo inicial

pral = preço de alienação

praq = preço de aquisição

BC = base de cálculo final

            fr¹ = fator de redução da MP nº 252/05

            fr² = fator de redução da Lei nº 7.713/89

 


 

[1] “Art. 2º Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição. Parágrafo único. O prejuízo apurado em uma alienação não pode ser compensado com ganhos obtidos em outra, ainda que no mesmo mês.”

[2] “Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de quinze por cento. § 1º O imposto de que trata este artigo deverá ser pago até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos. § 2º Os ganhos a que se refere este artigo serão apurados e tributados em separado e não integrarão a base de cálculo do Imposto de Renda na declaração de ajuste anual, e o imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração.”

[3] “Art. 27. O ganho de capital sujeita-se à incidência do imposto de renda, sob a forma de tributação definitiva, à alíquota de quinze por cento.§ 1º O cálculo e o pagamento do imposto devido sobre o ganho de capital na alienação de bens e direitos devem ser efetuados em separado dos demais rendimentos tributáveis recebidos no mês, quaisquer que sejam.§ 2º O imposto incidente sobre ganhos de capital não é compensável na Declaração de Ajuste Anual.”

 

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